Τι σημαίνει το νέο ν/σ για τις βραχυχρόνιες ενοικιάσεις; Απαντήσεις από φοροτεχνικό

• 19 Δεκεμβρίου, 2016

Με το νέο νομοσχέδιο που βρίσκεται καθ’οδόν για ψήφιση και αφορά στις βραχυχρόνιες ενοικιάσεις, οι διευκρινίσεις από έναν ειδικό είναι απαραίτητες. Στην CloudKeys δεν θεωρούμε ότι η ερμηνεία του νόμου ή οι ερωτήσεις στο Facebook είναι επαρκείς για να συνεχίσουμε απρόσκοπτα τη δραστηριότητά μας διαθέτοντας τις ιδιοκτησίες μας προς βραχυπρόθεσμη ενοικίαση.

Ποιος: Ζητήσαμε λοιπόν τη βοήθεια ενός εξειδικευμένου επαγγελματία λογιστή, του κ. Παναγιώτη Βουτσινά.

Πώς: Οι ιδιοκτήτες κλήθηκαν να υποβάλλουν τα ερωτήματά τους, τα προωθήσαμε στον κ. Βουτσινά και παραθέτουμε παρακάτω τις απαντήσεις.

Σημείωση: Ο κ. Βουτσινάς αναφέρει μέσα στις απαντήσεις του ότι θα πρέπει να περιμένουμε εντός των ημερών να διαβάσουμε και τη διευκρινιστική εγκύκλιο που θα απαντά και στα υπόλοιπα ερωτήματά μας που δεν έχουν ακόμη απαντηθεί. Η σχετική αρθρογραφία μας φυσικά θα συνεχιστεί.

Ακολουθούν οι ερωτήσεις:

Εφόσον ο νόμος τεθεί σε ισχύ από 1/2/2017 λογικά δεν ισχύει για το 2016. Ισχύει;
«Όχι».

Εχουμε τελικά όριο εισοδημάτων ή ημερών;
«Συνδυαστικά και τα δύο. Επιτρέπει τη μίσθωση μέχρι 90 μέρες για πληθυσμούς άνω των 10.000 και 60 μέρες για νησιά (δεν ξέρουμε αν προσδιορίζει κάτι άλλο, αναμένουμε τη διευκρινιστική) κάτω των 10.000 κατοίκων. Αν το εισόδημα από τα ακίνητα του παρόντος νόμου δεν ξεπερνά τις 12.000 δεν υπάρχει περιορισμός ημερών».

Πως θα ελέγχεται ότι το ποσό δεν έφτασε στις 12000 κι έτσι μπορεί να ξεπεραστεί το όριο των ημερών; Υπάρχει κάποια συνεννόηση με την εταιρεία; Θα δίνει στοιχεία;
«Όχι, αυτό θα προκύπτει από τις δηλώσεις πληροφοριακών συστημάτων που θα κατατίθενται».

Αν θες να μάθεις πώς μπορείς να εκμεταλλευτείς το σπίτι σου που κάθεται, κάνε κλικ εδώ.

Αν προβώ σε ίδρυση εταιρείας, μπορώ να ξεπεράσω το όριο των 90 ημερών; Οι περιορισμοί ισχύουν μόνο για ιδιώτες;
«Βεβαίως. Οι περιορισμοί ισχύουν μόνο για τους ιδιώτες».

Σε περίπτωση έναρξης ατομικής επιχείρησης σε ποιους κωδικούς έγκειται αυτή, με ποιους δείκτες φορολογίας και με ποιους περιορισμούς;
«Αυτή είναι μια ερώτηση η οποία προκειμένου να απαντηθεί ορθώς, θα πρέπει να απαντηθούν ορισμένες καίριες παράμετροι, δηλαδή πόσα ακίνητα θα διαθέτει, αν θα ασκήσει δραστηριότητα ενοικιαζόμενων δωματίων ή απλώς θα εκμισθώνει ακίνητα, αν θα υπαχθεί στις διατάξεις του ΦΠΑ ή θα απαλλαχθεί, πάντως η φορολογία στα καθαρά κέρδη των ατομικών επιχειρήσεων είναι:
Από 0 – 20.000 ευρώ 22%
Από 20.001-30.000 ευρώ 29%
Από 30.001-40.000 ευρώ 37%
Άνω των 40.000 ευρώ 45%
Οι κωδικοί δραστηριότητας εξαρτώνται από την επιλογή ασκήσεως του επιτηδεύματος. Όσον αφορά τους περιορισμούς, συνήθως δηλώνουμε περισσότερους ΚΑΔ για να καλύψουμε ένα ευρύτερο πεδίο. Εξαρτάται βέβαια και από τι εννοείς περιορισμούς. Στην επιχειρηματική δραστηριότητα δεν υφίστανται περιορισμοί ημερών ή ετήσιου εισοδήματος. Οι περιορισμοί σε αυτό το νομοσχέδιο ισχύουν για τους ιδιώτες».

Μπορεί να μας το κάνει πιο λιανά αυτό κάποιος και πώς μπορεί να μας επηρεάσει; «Σε κάθε περίπτωση δεν καταργείται και παραμένει σε ισχύ η διάταξη-καρμανιόλα του τεκμηρίου του άρθρου 21 παρ. 3 του ΚΦΕ περί “επιχειρηματικών συναλλαγών” κατόπιν τριών ομοειδών συναλλαγών εντός διετίας, το οποίο ορίζει ότι: «Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως «επιχειρηματική συναλλαγή» θεωρείται κάθε μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή ή και η συστηματική διενέργεια πράξεων στην οικονομική αγορά με σκοπό την επίτευξη κέρδους. Κάθε τρεις ομοειδείς συναλλαγές που λαμβάνουν χώρα εντός ενός εξαμήνου θεωρούνται συστηματική διενέργεια πράξεων. … Σε περίπτωση συναλλαγών που αφορούν ακίνητα, η περίοδος του «δεύτερου» εδαφίου είναι δύο (2) έτη»
«Το συγκεκριμένο άρθρο δεν μας επηρεάζει γιατί το εισόδημα από την άσκηση αυτής της δραστηριότητος υπόκειται στις διατάξεις του αρ. 39 παρ. 4 και του αρ. 40 του Ν. 4172/2013 και όχι του αρ. 21 παρ. 3 του ως άνω νόμου. Σε κάθε περίπτωση η αστική μίσθωση δεν εμπίπτει στο παραπάνω άρθρο».

Ισχύει ο περιορισμός των 2 καταχωρήσεων ανά ΑΦΜ για ακίνητα με το σήμα του ΕΟΤ; Στην ίδια περίπτωση, ισχύει ο περιορισμός των 90 ημερών;
«Ισχύει, χωρίς σήμα του ΕΟΤ, με τον περιορισμό των 90 και 60 ημερών αντίστοιχα. Αν έχουμε παραπάνω ακίνητα ή/και παραπάνω μέρες, οι συγκεκριμένες μισθώσεις δεν πληρούν τις προϋποθέσεις του καινούργιου νόμου και είναι νόμιμες εφ’ όσον αφορούν σε τουριστικά καταλύματα οιασδήποτε λειτουργικής μορφής εφοδιασμένα με ειδικό σήμα λειτουργίας».

Ο αριθμός μητρώου θα είναι στο ΑΦΜ ή στο ακίνητο;
«Στο ΑΦΜ (ο εκμισθωτής ή ο υπεκμισθωτής είναι φυσικά πρόσωπα)».

Μητρώο Ακινήτου: Από ποιόν ενημερώνεται; Με ποιόν τρόπο; Κάθε πότε; Και ποιος μπορεί να έχει νόμιμη πρόσβαση σε αυτό;
«Το Μητρώο Ακινήτων θα τηρείται από τη ΓΓΔΕ του ΥΠΟΙΚ. Η προσωπική μου άποψη είναι ότι θα ενημερώνεται με τους κωδικούς Taxis του κάθε υπόχρεου πριν την ενοικίαση και θα έχει πρόσβαση σε αυτό ο ίδιος ο φορολογούμενος. Όλα αυτά περιμένουμε να επιβεβαιωθούν με τη διευκρινιστική εγκύκλιο».

Θα πρέπει να αναγράφουμε τον αριθμό μητρώου; Από δω και πέρα στην ανάρτηση του σπιτιού ή αν υπάρξει κάποια άμεση σύνδεση με την γενική γραμματεία του κράτους όταν γίνεται η κράτηση και εφόσον δεν ξεπερνάει το όριο το χρηματικό τον χρόνο 12.000 είναι για όλο το χρόνο οι κάποιοι μήνες πέρα των 90 ημερών τύπου συν 30 ημέρες απλά έξτρα για να το νοικιάσεις.
«Ο αριθμός εγγραφής στο μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων υποχρεωτικά συνοδεύει την ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. Εφόσον δεν υπερβαίνει το όριο των 12.000 δεν υφίσταται περιορισμός ημερών. Επίσης, αν καταλαβαίνω καλά την ερώτησή σου, δε θα υπάρχει σύνδεση της γενικής γραμματείας με τις πλατφόρμες. Απλώς το ΥΠΟΙΚ δύναται να ζητά από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα κάθε πληροφορία απαραίτητη για την ταυτοποίηση του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή».

Ισχύει σε κάθε περίπτωσή η αυτοτελής φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοικιάσεις ακόμη και με μηδενικό εισόδημα Ε1; Επιβεβαιώνεται;
«Η φορολόγηση των εισοδημάτων από ακίνητα εμπίπτει στο άρθρο 39 του Ν. 4172/2013 η οποία είναι αυτοτελής σε κάθε περίπτωση όταν μιλάμε για φυσικά πρόσωπα».

Μπορεί κάποιος, μετά την πάροδο των 90 ημερών και το όριο των 1200 ευρώ, να δίνει το ίδιο ακίνητο με υπεκμίσθωση σε κάποιον άλλον για 90 μέρες και σε έναν άλλο για άλλες 90 μέρες;
«Σε αυτήν την περίπτωση ο νόμος αναφέρει ο εκμισθωτής ή ο υπεκμισθωτής του ακινήτου, άρα μπορεί κάποιος να το νοικιάζει αλλά όχι λιγότερο από 90 μέρες, για να θεωρηθεί η μίσθωση αστική και όχι τουριστική/βραχυχρόνια».

Ευχαριστούμε πολύ τον Παναγιώτη Βουτσινά για τη σημαντική βοήθειά του.

Panagiotis Voutsinas & Associates Accounting Services
E  [email protected]
Τ +30 210 2840022 / 24 M+30 6932 495453
F +30 210 2840991
www.accountingservices.com.gr