Πλεονεκτήματα Διαχείρισης Βραχυχρόνιων Μισθώσεων από Επαγγελματίες
Μία συζήτηση που κάνουμε με αρκετούς ιδιοκτήτες ακινήτων που ενδιαφέρονται να αναθέσουν το διαμέρισμά τους στην Αθήνα για διαχείριση βραχυχρόνιων μισθώσεων από την Cloudkeys.
Επαγγελματίες και Ιδιώτες Διαχειριστές Ακινήτων στην Βραχυχρόνια Μίσθωση
Στα πλαίσια της συνομιλίας μας με υποψήφιους πελάτες προς ένταξη στο χαρτοφυλάκιο ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης της Cloudkeys, η συζήτηση εστιάζει σε διάφορα θέματα γύρω από το διαμέρισμα ή άλλο ακίνητο που έχουν στην ιδιοκτησία τους.
Το θέμα της προμήθειας που παίρνει μία εταιρία διαχείρισης είναι κάτι που εύλογα απασχολεί έναν ιδιοκτήτη ακινήτων.
Η προμήθεια είναι και ο καθοριστικός παράγοντας στην απόφαση που σχετίζεται με την ανάθεση σε μία εταιρεία σε σχέση με μία άλλη.
Ή στην απόφαση να αναρτήσει ο ίδιος ο ιδιοκτήτης το ακίνητό του στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως η Airbnb και η Booking.com και να αναλάβει ο ίδιος τις εργασίες που απαιτούνται, όπως η δημιουργία, η προώθηση και η διαχείριση της καταχώρησης του ακινήτου, ο καθαρισμός, η τιμολογιακή πολιτική, κ.ο.κ.
Σε αυτό το κείμενο κάνουμε μία ανάλυση των παραμέτρων που εστιάζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων και των πραγματικών παραμέτρων, που διαφέρουν από εταιρία σε εταιρία.
Δεν είναι όλες οι εταιρίες διαχείρισης ίδιες
Κάθε εταιρία έχει την δική της πολιτική σε μία σειρά από θέματα που αφορούν το ακίνητο, την σχέση με τον ιδιοκτήτη, τις επιμέρους εργασίες διαχείρισης και την οικονομική αντιμετώπιση και φορολογική αποτύπωση της συνεργασίας με τους ιδιοκτήτες.
Για παράδειγμα κάποιες εταιρίες χρεώνουν την αμοιβή τους ως υπηρεσία, με τον αντίστοιχο ΦΠΑ, ενώ κάποιες άλλες μισθώνουν το ακίνητο και αποδίδουν τα έσοδα με μορφή μισθώματος, κάτι που είναι πιο συμφέρον για ιδιοκτήτες ακινήτων σε φορολογικό και φοροτεχνικό επίπεδο.
Διαχείριση Check-In
Ας ξεκινήσουμε με μία από τις σημαντικότερες διαφορές της Cloudkeys σε σχέση άλλες εταιρίες διαχείρισης. Την διαδικασία check-in.
Αν και οι πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν επιδοθεί σε έναν αγώνα πλήρους αυτοματοποίησης της διαδικασίας check-in, η Cloudkeys θεωρεί σημαντικό το να μην χρησιμοποιεί Lock-Box με κωδικούς.
- Είναι σοβαρό θέμα ασφάλειας. Τα lockbox που κυκλοφορούν στην αγορά μπορούν εύκολα να ανοίξουν, ακόμα και από μικρά παιδιά χωρίς ιδιαίτερες τεχνικές γνώσεις. Μια σύντομη αναζήτηση στην Google είναι άκρως αποκαλυπτική.
- Θα αφήνατε την ασφάλεια του σπιτιού σας σε αυτές τις λύσεις μετά από αυτά τα video;
- Διαχείριση πληρωμών με πιστωτική κάρτα. Θεωρούμε σημαντική δικλίδα ασφαλείας στις πληρωμές με πιστωτικές και χρεωστικές κάρτες να εφάπτεται η κάρτα από το μηχάνημα συναλλαγών POS, ώστε να καταγράφεται το μαγνητικό αποτύπωμα της κάρτας.
- Επαλήθευση στοιχείων ταυτότητας και αριθμού διαμενόντων. Συχνά οι πελάτες κάνουν κράτηση για τρίτους ή προσπαθούν να κάνουν κράτηση για 2 άτομα και τελικά να μείνουν 5, μειώνοντας σημαντικά το εισόδημα των ιδιοκτητών.
Θεωρούμε σημαντικό να σταθούμε σε αυτά τα καίρια θέματα που αφορούν όχι μόνο εσάς σαν ιδιοκτήτη αλλά και όλους τους ένοικους σε περίπτωση που το ακίνητο είναι διαμέρισμα σε πολυκατοικία.
Σε θέματα ασφάλειας η πολιτική της Cloudkeys είναι εξαιρετικά αυστηρή. Έχει να κάνει με την σχέση μας με τους ιδιοκτήτες που μας αναθέτουν το ακίνητό τους προς διαχείριση.
Σε αυτό το σημείο να προσθέσουμε και την απουσία εμπειρίας στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων από «επαγγελματίες» που δεν γνωρίζουν σωστά όλα τα δεδομένα και από αμέλεια (πιθανώς) προτείνουν τις λύσεις που προτείνουν.
Υπενθυμίζουμε ξανά πως δεν είναι όλες οι εταιρίες διαχείρισης το ίδιο. Υπάρχουν σημαντικότατες διαφορές που δεν μπορούν να συγκριθούν με βάση την αμοιβή που χρεώνει η κάθε εταιρία.
Διαχείριση χωρίς lockbox
Η Cloudkeys υποδέχεται πάντα τους ταξιδιώτες στα ακίνητο αυτοπροσώπως, προσφέροντας μία ασύγκριτη εμπειρία φιλοξενίας.
Δείτε αναλυτικά τις υπηρεσίες μας:
Φορολογική αντιμετώπιση
Κάθε πελάτης της Cloudkeys αντιμετωπίζεται σύμφωνα με φορολογικές, φοροτεχνικές και νομικές περιστάσεις ανά περίπτωση.
Η ομάδα μας είναι πρόθυμη να συζητήσει την βέλτιστη λύση όσον αφορά το εισόδημα από ακίνητη περιουσία, πάντα σύμφωνα με το υπάρχον νομοθετικό πλαίσιο.
Φορολογική και Φοροτεχνική Αντιμετώπιση Βραχυχρόνιων Μισθώσεων
Θέματα φορολογίας εισοδήματος από ακίνητη περιουσία αντιμετωπίζονται διαφορετικά, ανάλογα με την νομική υπόσταση της ιδιοκτησίας του ακινήτου. Αν ο ιδιοκτήτης είναι ιδιώτης για παράδειγμα, δεν μπορεί να εκπέσει έξοδα.
Συνεπώς το είδος της οικονομικής σχέσης μεταξύ διαχειρίστριας εταιρίας και ιδιοκτησίας αξιολογείται διαφορετικά ανά περίπτωση.
Διαχείριση Ακινήτου μέσω Εκμίσθωσης
Σε αυτήν την περίπτωση ο ιδιοκτήτης εκμισθώνει το ακίνητο προς την εταιρία διαχείρισης. Ο διαχειριστής αποδίδει κάθε μήνα το ποσό που αντιστοιχεί από τις μισθώσεις είτε με την μορφή σταθερού ενοικίου, είτε με την μορφή κυμαινόμενου μισθώματος.
Είναι σημαντική η διαφορά ανάμεσα στο σταθερό μίσθωμα και το κυμαινόμενο. Ειδικά όσον αφορά την αντιμετώπιση των πάγιων και μη εξόδων του ακινήτου.
Η νομοθεσία αναγνωρίζει έξοδα της τάξης το 5% επί του μισθώματος ανά μήνα σε ιδιώτες.
Σε νομικά πρόσωπα, με την κατάλληλη εταιρική σύσταση μπορεί να αναγνωρίσει όλα τα έξοδα, ακόμα και την αμοιβή της εταιρίας διαχείρισης.
Διαχείριση Ακινήτου μέσω Παροχής Υπηρεσιών
Στην περίπτωση που η εταιρία διαχείρισης αναλαμβάνει το ακίνητο με μορφή παροχής υπηρεσιών που περιλαμβάνει ΦΠΑ 24%, υπάρχουν άλλα θέματα που προκύπτουν.
Η αμοιβή αυτή περιλαμβάνει όλες τις επιμέρους υπηρεσίες που απαιτούνται για την φιλοξενία επισκεπτών, όπως ο καθαρισμός, η διαχείριση κρατήσεων, η προώθηση του ακινήτου, η φιλοξενία και φυσικά η τεχνολογία που επιτρέπει την διαχείριση ψηφιακών ταξιδιωτικών ιστοσελίδων όπως η Airbnb.
Για τους ιδιώτες δεν παρέχεται η δυνατότητα επιστροφής ΦΠΑ. Επίσης, οι ιδιώτες θα πρέπει να δηλώσουν το πλήρες ποσό που χρεώθηκε ο φιλοξενούμενος για να κάνει κράτηση στο ακίνητο.
Στην περίπτωση νομικού προσώπου, η φορολογική αντιμετώπιση είναι παρόμοια με την προηγούμενη περίπτωση.
Διαχείριση Φιλοξενίας
Ένα ακόμα σημαντικό θέμα που αφορά κυρίως ιδιώτες είναι η διαχείριση των πολλαπλών επιπέδων της φιλοξενίας.
Από τα πιο απλά ζητήματα, όπως οι ώρες που δέχεται αφίξεις το κατάλυμα, μέχρι τα πιο σύνθετα θέματα όπως η διαχείριση των αιτημάτων των φιλοξενούμενων και η διαχείριση των προσδοκιών τους (guest expectation management).
Η Cloudkeys έχοντας διαχειριστεί χιλιάδες φιλοξενούμενους στα διαμερίσματα της στην Αθήνα και έχοντας εργαστεί με ξενοδοχειακές επιχειρήσεις σε αυτόν τον τομέα, διαθέτει «τεχνογνωσία» φιλοξενίας.
Μερικά παραδείγματα από ιστορίες που έχουν αναφέρει ιδιώτες ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης επεξηγούν γιατί η τεχνογνωσία είναι σημαντική.
Υπολογισμός Ώρας Άφιξης για Check-in
Οι διεθνείς ταξιδιώτες δεν γνωρίζουν καλά ή και καθόλου την Αθήνα.
Θεωρούν πως από την ώρα προσγείωσης στο αεροδρόμιο, χρειάζονται μισή ώρα για να φτάσουν στο ακίνητο. Είναι αδύνατον να το καταφέρουν φυσικά.
Έτσι πολλοί ιδιώτες οικοδεσπότες παραπονιούνται για τις ώρες αναμονής περιμένοντας τους φιλοξενούμενους να φτάσουν στο κατάλυμα.
Η διαχείριση των κρατήσεων είναι ύψιστης σημασίας για την επιτυχία της επένδυσης σε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Αιτήματα για Early Check-in / Late Checkout
Πολλοί ταξιδιώτες θέλουν να μπουν νωρίς το πρωί επειδή φτάνουν με πρωινή πτήση ή με πλοίο τα ξημερώματα και εννοείται θέλουν να φύγουν αργά από το κατάλυμα, καθώς η πτήση τους είναι αργά το βράδυ.
Αν έπρεπε να εξυπηρετηθεί ο πελάτης, θα έπρεπε να κλείσει η διαθεσιμότητα μία μέρα πριν την άφιξη και την επόμενη της αναχώρησης, καθώς αν έρθει άλλη κράτηση το ακίνητο δεν θα είναι έτοιμο. Και πολλοί ιδιώτες το κάνουν αυτό, χάνοντας σημαντικό χρόνο, εισόδημα και άλλα προβλήματα, όπως η ψυχολογική πίεση.
Η διαχείριση των προσδοκιών είναι καθοριστικής σημασίας για την ορθολογική αντιμετώπιση καταστάσεων. Πολλοί ιδιοκτήτες, όπως και εμείς στα πρώτα βήματα της εμπειρίας φιλοξενίας μας, δεν φαντάζονται τι καταστάσεις θα χρειαστεί να αντιμετωπίσουν.
Ακόμα και η διαχείριση ενός μόνο ακινήτου από έναν ιδιώτη ιδιοκτήτη, μπορεί να φτάνει σε επίπεδα πλήρους ωραρίου εργασίας. Και παραπάνω μερικές φορές. Η λύση του lockbox είναι μία έξυπνη αντιμετώπιση, με μεγάλο ρίσκο όμως, όπως προαναφέραμε.
Ρίσκο που δεν είναι απλή υπόθεση.
Εμπειρία φιλοξενίας
Η Cloudkeys διαθέτει σημαντική εμπειρία μέσα από χιλιάδες κρατήσεις, προσφέροντας μία ασύγκριτη εμπειρία φιλοξενίας στους ταξιδιώτες.
Τα εκατοντάδες δημόσια σχόλια των φιλοξενούμενων μιλάνε από μόνα τους.
Γνωρίστε την κατάλληλη λύση φιλοξενίας για το ακίνητό σας στην Αθήνα.
Τα πλεονεκτήματα είναι πολλά, η εξειδίκευση είναι η ουσία
Υπάρχουν εκατοντάδες ιδιώτες ιδιοκτήτες που έχουν το ακίνητό τους στη βραχυχρόνια μίσθωση. Συνήθως μόνο σε μία πλατφόρμα – την Airbnb.
Η χρέωση μιας εταιρίας διαχείρισης μπορεί να φαίνεται μεγάλη. Η κουβέντα πρέπει να εστιαστεί στο αποτέλεσμα. Υπάρχουν ιδιώτες που διαχειρίζονταν μόνοι τους το ακίνητο και παρά την υψηλή αμοιβή μας, το μέσο μηνιαίο εισόδημά τους αυξήθηκε πάνω από 40% με την Cloudkeys.
Για ιδιώτες με ένα ή δύο ακίνητα στη βραχυχρόνια μίσθωση το κόστος για τεχνολογικά «εργαλεία» είναι ασύμφορο. Παράλληλα υπάρχουν σημαντικές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης που δεν δέχονται πλέον ιδιώτες οικοδεσπότες (προσωρινά ή μόνιμα).
Παράλληλα υπάρχουν εταιρείες που τιμολογούν τις διαμονές με πάρα πολύ χαμηλό τίμημα, με την δικαιολογία πως «έτσι λειτουργεί ο αλγόριθμος», κι ας μην έχουν καμία εκπαιδευτική περγαμηνή στα Μαθηματικά.
Τέλος, ευελπιστούμε με αυτό το περιεχόμενο να συμβάλλαμε στον τρόπο αξιολόγησης της κατάλληλης λύσης για το ακίνητό σας.
Τα θέματα είναι εκατοντάδες.
Επιλεκτικά αναφέραμε κάποια για λόγους συντομίας.
Η απόφαση δική σας.